那些忽悠你不买房的人、忽悠你房子不会涨的人良心不会痛么?
2017-08-23 09:36:45  来源:网友 的人 济南 如果你 秋风扫落叶 妄想症

首先有被迫害妄想症、被忽悠妄想症的人如果没有第一时间关闭这篇文章,想要反驳的时候,请拿事实与数据说话,直接骂的人别矫情,楼先生会秋风扫落叶般的拉黑你,具体回不回骂看心情。

最近朋友圈里在疯传一张图片,就是如下的图片,号称济南已经进入了54321时代,简直是谬论,竟然把以后可能的事情当做发生的,制造恐慌情绪!

那些忽悠你不买房的人、忽悠你房子不会涨的人良心不会痛么?

当然,如果你要说这个是未来济南的房价,虽然细节有些错误,但是大方向楼先生仍然是认可的,当然也有可能是一年,也有可能是两年,也有可能3-5年。

今天,楼先生也看到一个媒体号发表了一篇文章,重点想要表达的就是谁在鼓吹济南“54321”的房价?核心论点楼先生给简单总结一下:

1.很多在济南有房产的人非常推崇这个概念,原因很简单嘛,这个“54321”的概念让自己的身价翻了好几倍呀!

2.是谁在鼓吹济南房价“54321”呢?答案:卖房子的人。

3.从所谓的济南房价“54321”的格局图来看,显示唐冶房价2万,事实却是上周开盘的绿地城一万二;显示CBD片区5万,实际为三万不到;显示王舍人片区2.5万,实际不到二万。。。总之,就五花肉目前知道的各片区的新房售价,与所谓的济南房价“54321”差距很大、很大。。。(这一点楼先生也非常认可)

这篇文章肯定会成为热文啊,毕竟满足了一群没房子的人的梦想,啊,房子并没有这么贵,房子好便宜,都是中介忽悠的,都是无良的自媒体在渲染,都是置业顾问为了卖房子闹腾的。

但是,不好意思,楼先生要将赤裸裸的现实剥给你看,讲给你听,哪怕你疼,但没办法,这就是现实,接受就好,如果不接受,非得像个鸵鸟,那无话可说。我们来分析下房子的成本构成:第一项是工程建设及配套成本;第二项是财务、销售及管理费用;第三项是土地成本;第四项是各类税费;第五项是企业利润。

一般来说,在这五项构成因素中,工程建设及配套费用、土地成本是最大的变量。各类税费一直高高在上、企业利润一直维持在10-15%这就不错,更遑论我们查查各个开发商的利润报表,有些都要低于10%,财务、销售及管理费用大差不差,那我们看看最大的两个变量,建筑成本以及土地成本

变量一:建筑成本

那些忽悠你不买房的人、忽悠你房子不会涨的人良心不会痛么?

那些忽悠你不买房的人、忽悠你房子不会涨的人良心不会痛么?

这轮去产能,要环保带来的各种减产不知道大家知不知道,如果不知道,随便问问周边干水泥、钢材、家居等等各行各业的老板们,是不是各种停产、减产。

难道这些机器不要钱,人员工资不要钱,生产的少了想要利润不需要卖的贵一点,需求那么多会不会物以稀为贵!

这个时候,你说成本有没有上涨!当然还有人力成本有没有上涨!

变量二土地成本

我们不说远的,就说近期的唐冶和汉峪金谷。首先看下唐冶的土地价格

那些忽悠你不买房的人、忽悠你房子不会涨的人良心不会痛么?

楼面价=(成交价格+安置房建设及相关税费)/(土地面积*地上最大容积率-安置房面积),比你想象的更高一些。比如楼先生算了一下G057,楼面价是10500左右,但是如果减掉安置房面积,增加上安置房建安成本差不多在15000元/㎡的价格,这是成本!!!这是土地的成本!!!

我们再看下汉峪金谷的价格

那些忽悠你不买房的人、忽悠你房子不会涨的人良心不会痛么?

那些忽悠你不买房的人、忽悠你房子不会涨的人良心不会痛么?

运用上面的公式,至少楼面实际成交价格是20000+的价格。

当土地成本唐冶破了15000,汉峪金谷超过了20000,建筑成本、人力成本不断上涨!

那你告诉我要掩耳盗铃,你告诉我说现在唐冶、雪山的房子12000随便买!

唐冶就几百套房子,一千两百个人,雪山的房子一次性优先,60%的基本就到底了!是的,我不想渲染什么,但是这是现实好不好,你买或不买,房子就在清盘。

呵呵呵,现实就这么恶心,要么去承认,去改变,去适应!

要么就掩耳盗铃下去,房子10000就能买到,就能安家济南。

楼先生建议正视现实,好好努力,知道现在的济南人很辛苦,但是这不是逃避的理由,也不是网上喊喊房子不会涨、房子就现在这个价格,就能解决问题。

网上看过一个80后的“中年危机”清单,?房子超贵,但总要买?升职很难,常要加班?夹层难做,但只能忍?假期不多,还只想躺富豪很多,却不是我?爱情很美,那是过去年龄不大,却不想提

是的,如果你钱也不够,但是不要沮丧,持之以恒地投资自己,是复利效应最大的投资——自己的每一次提高,都是本金的永久性增长。

努力吧,不要逃避!

· End ·

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