房地产进入下半场,会是什么样子?
2017-08-21 17:28:11  来源:网友 房奴 下半场

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文章很长,但值得静下心读。先来品味一则国家统计局8月15日发布的信息。

截至7月底,全国商品住宅库存量34181万平米,同比减少20.8%,全国房地产库存量下降到33个月以来的新低,持续了20个月的去库存政策任务完成。当前因城施策、仍在执行去库存政策的城市范围在一步步收缩,即使是三大都市圈范围外的三四五线城市,始自2015年底的政策宽周期也将很快逆转。

这实在是一则承上启下的重磅消息。因为它既为当前房地产政策遽变提供了背书和注脚,又为房地产行业的下一步政策出台奏响了序曲。但这则消息并没有引起太多人的关注,就泥牛入海般悄无声息的湮没在众多新闻泡沫当中了。

§ⅰ国人,房地产和专家大咖

建国近70年,改开第40个年头,多数国人的思维依旧摆脱不掉‘非黑即白&白猫黑猫’模式,而浮躁一直以来都是全社会的标签。突出标志就是,鲜有人肯去潜心研究规律,去关注事物的发展变化之道,独立找到解决问题之术,而是只专注于眼前利益,梦想哪天突然发现一个投资捷径,一夜暴富享受生活。当代国人之悲在于,一个弃传统如敝履的族群,叠加了一个崇权拜金的投机时代。

房地产,是多数不愿或无法抛舍故土的国人财富的寄托,房价的上涨和下跌同时扯动着有房者和无房者最敏感的神经。而观察房地产这个行业的兴衰,眼界一定要跳出房地产之外,鸟瞰R国经济全局之后,才能洞悉党国每一个政策的真实用意。否则,听任身在局中的利益攸关者揣测解读,永远只能是盲人摸象。

这其中当然包括绝大多数官媒专家和自媒体大咖。除了引用几个经不起推敲的局域网数字、打一针鸡血让不明真相的小粉红们短暂兴奋愉悦之外,意淫过后依旧是懵懂和虚空。坦率说,能通过官方审查的专家和大咖文字,已经回避了不可触碰的禁区,下剩的除了书呆子或者南郭先生式的空话,就像已经被榨干的中药渣滓,没料了。

而笔者一向对这些人和他们的文章提不起丝毫兴趣,只是记得有位良心经济学前辈似曾讲过一句话,大意是R国资本市场中,鲜有遵循市场经济规律的真正投资,有的只是政策牵引下的投机。多少年了,这句话一直被深深镌刻在脑海之中。

§ⅱ纵然摸石头过河,也是一步一个脚印

不废话,来看本轮房地产调控的初始雏形。

2016年9.30限购新政—12.16中央经济工作会议提出「房子是用来住的不是用来炒的」—2017年3.15两会落实「建立房地产发展的长效机制」—3.17各种限字辈政策密集出台并大面积推开,「五限」时代来临—下半年开始的「租购同权」。

始自下半年7月份的调控轮廓。

7.4上海「整体持有只租不售」—7.17广州「租售同权」—7.20住建部等九部委发文,要求人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,强调国企带头—8.17北京「集体户口可落户公租房」—8.18南京「试点商业用房改建为租赁住房」。

就在8月18日南京提出「试点商业用房改建为租赁住房」的同一天,上海启动了「优质地块商改租」,继7月4日浦东张江、嘉定新城以底价拍出两幅只租不售的地块后,上海又将位于最优质地段的静安区市北高新板块的两幅商业用地调整为租赁住宅用地。这才是重点。笔者在此前的文章中反复阐述——

开发商拿地价格决定了最终的市场房价,只有在地皮出让上做文章,才是真正解决问题之道,否则一边高价卖地一边空喊降房价,实在是赤裸裸的侮辱民众智商。条分缕析的解读请关注笔者以前的文章。

新鲜的房屋租赁花样还会继续出台,这丝毫不需要怀疑。一言以蔽之,始自7月份的租购同权和相关的租房户落户、子女入学政策,到最新出台的商业用房改建为租赁住房,标志着整个房地产市场已经从单纯卖房子,转向了租售并举模式。R国的房地产市场,也像时下从盛夏步入初秋的节气,从全民炒房的上半场,过渡到了租售并举、商住并行的下半场。从当下开始,下半场会是什么样子?

§ⅲ开盘限价,心照不宣的固结最大化利益

R国的任何政策官话从来都是酥胸半掩,这当然也包括房地产调控政策。如果说租售并举、商改租(注意不是「商改住」)只是水面的风平浪静,那么表面下的静水流深就是一二线热点城市开始限价,这是下半场保住高房价的第一步。

精英政治模式下,决策者动辄都是硕士博士,当然深谙高等数学中「极限」的意义。全球货币收紧,本币不能任性的被动基本面下,房价的肥皂泡实在是不可以再继续吹大了,而此刻最聪明的举措就是落袋为安,顺应民意稳定房价顺便把最大的实惠固化。嗯,房价既不能涨也不能跌,就固定在这个高度吧。何以为证?

接文章开头,还没完成去库存任务的三四五线城市,因城施策该干啥继续,继续敞口迎接接盘者入彀。而主战场一线和热点二线城市开始执行开盘限价,这个限价是多少呢?嗯,暂时界定在本轮调控之初的9.30高位价格。各地住建部门心照不宣,新开楼盘的预售价格以此为上限,否则预售证不予发放。

看到这里有人要问?那已经高价拿地的楼盘咋办?老人老办法,按照成本价格卖,否则你只能捂盘。问题是捂得住吗?姑且不考虑房企自身资金回笼,就是政策层面也不允许。那么多人没房住,你捂盘惜售这不摆明要囤积居奇吗?和郑府和购房户同时为敌,让你乖乖就范甚至都不需要一张A4纸。

这个限价,除了让个别城市个别地段确实抢手的楼盘开发商骂娘外,大多数还是心领神会并屁颠屁颠执行的,因为它们知道这是有人在保护自己哇。从房奴角度看呢,永远不要认为郑府限价是大发慈悲,只为登高防跌而已。有本事放松调控让房价继续上涨试试,看看房价泡沫还能够涨到多少不破?嘿嘿,涨到一定价格突然反转,继而出现恐慌性抛盘大甩卖,届时骂娘的会是银行和外管局长。

一条藤上的蚂蚱,房价一跌从开发商到银行到地方郑府,谁的债务危机都要爆掉。

§ⅳ从租房到租房的轮回

90年代前的城市户籍人群都有印象,那时住的是单位出资建设的公有住房,建设资金从最初的郑府预算为主到1998年第一次房改前的单位投资为主。每个家庭只需要象征性缴纳房租,区别仅仅是人民公仆可以租大一点儿的,被服务的主人自觉租小一点儿的而已。职工结婚就可以向单位申请分房,大家相对比较公平。

随后就是1994年的分税制改革,到1998年的第一次房改,那时侯的政策设计者充分考虑到了三个层次的住房供应体系,最低收入家庭租赁郑府或单位提供的廉租房,中低收入家庭购买经济适用房,高收入家庭购买市场价商品住房。

尽管一直以来屡屡有人腹诽当初那位爷的分税制改革,尤其是国企职工大下岗,但站在维护体制的角度看又并非完全不可理解。抛开这些不说,笔者始终认为1998年的房改是成功的,它最大限度照顾了公平和效率,完美解决了占社会总人口80%的城市中低收入家庭和10%的最低收入家庭的住房问题。

即使站在今天回首,从居者有其屋的角度看,那也是一个幸福的时代——

人人不必为住房担忧,日出而作日落而息,一心一意投入到实体经济工作中去创造财富,而10%的高收入家庭也乐得高价购买市场商品房。根据中国社科院发表的蓝皮书报告,1998-2003六年间,全国商品房价格总共上涨了343元/㎡,房价只相当于普通家庭年收入的5倍以下。当今房奴们看到这些一定羡慕死了吧?

2003年后的事情大家都知道了,国家政策从实体经济转向了房地产和虚拟金融,正是那一年的第二次房改,彻底打开了贴在经济适用房上的封印,释放出了商品房这个魔鬼。在刚需和投机合力推动下,商品房价格一路飙升到了凌霄殿,直到今天房奴们还深深陷在泥淖中欲仙欲死,而再也不能自拔。当然期间也成就了无数投机者不劳而获的发财梦,一套一二线热点城市的房子,就可以抵掉一个人一生的工作收入,让人不得不慨叹制度设计的神奇。

随着美联储带头的全球央行货币政策收紧,R国蓬勃发展的印钞经济飘在了半空,本币印刷品被动收紧,让房价泡沫失去了无限吹大的基础。高层审时度势,高位锁住房屋交易流动性,关门打狗固化财富,之后一系列以限售为终极目的的限字辈手段出台,让套利离场越来越难。除了不怕死的,任性的炒房客越来越少。

炒房黄金时代真的过去了,而产业结构转型升级带来的高税收还在梦中,如何继续吃房子?盖‘只租不售’的房子,让充当郑府利益代言人的国企牵头成为房东。

户籍依附于房子,绑定了老百姓生存必须的高收入工作机会、教育医疗养老……种种资源。当城镇化的高楼取代了印象中的绿水青山,大家惊奇地发现,熟悉的租房制度仿佛一夜之间又回来了。当买房人倾尽几代的血汗钱被榨干,资本贪婪的目光又盯上了买不起房的租房者。既然70年的产权买不起,那就一年一交吧。

§ⅴ租房真的可以解决买不起房的问题吗?

郑府通过手中的土地供应杠杆在供给侧调节,让房源始终处于供不应求的状态,加上多年来本币飞速贬值和国内匮乏的投资环境,让老百姓除了买房找不到更好的资产保值方式,几大合力共同成就了房价只涨不跌的神话。这个国家的一切消费动力都来自预期,只要能让老百姓守住买房和租房价格都会上涨的预期,一切就都好办。

租房能不能解决买不起房的问题?燃眉之急或许可以,长久来看很难。对于没钱买房的打工阶层,租房入学甚至是落户可解燃眉之急,然而对于扎根城市或买房投资的刚需阶层难言乐观,皆因在理想和现实之间横亘着一道鸿沟,那就是房租,对房东而言是租金回报率。租金回报率=(1年租金-房屋维修费)/房屋价格。

房地产进入下半场,会是什么样子?

综合考量国际租房市场,5%的租金回报率是盈亏平衡线。8月20日智谷趋势发布了《中国租金回报率最全地图》,显示R国城市租金回报率普遍较低,而且城市越大数据越低。观察这份数据不难发现,在租金回报率排名前20位的城市中,居然没有一个一线或者新一线城市,只有寥寥几个二线城市,还位于东北西北地区,而三、四线城市占到了70%。更尴尬的是,最亟需租房解决买房难的北上广深四个一线城市,租金回报率齐齐达不到2%。如此悬殊的差距,让租房梦想看起来像镜花水月般遥不可及。

真的是租金太低了吗?显然不是。明眼人一看便知,分子中扣除几乎可以忽略不计的房屋维修费,租金收入绝对不算低,但在「房屋价格」这个超级分母面前相形见绌罢了。

问题转了一圈儿,又回到了「房屋价格」这个原点。当租房的美好梦想被高房价这个无情现实摁倒后粗暴强奸,是不是有点儿讽刺喜剧的效果?再往深处想一想,

恐怕还远非「租不起」这么简单。僧多粥少,租房市场价格必然混乱难以监督,而国企房产商代表郑府管控的出租价格如果低于市场价格,会不会演变成为一场贪腐盛筵?好的套型房企拿在手上就是不租给你,而不巧租房客天天长大的孩子又需要入学,怎么办?傻子都知道疏通疏通罢。如此,特权+计划经济诈尸还魂。

嗯,不出意外,这大概就是明天租房市场的情景模拟罢。

有小粉红要说,也不一定的哦,你的一切推论都有一个前提,那就是僧多粥少。没看到郑府正在通过增加土地供应,甚至是推动「商改租」来解决租房市场房源少的问题吗?增加土地供应,权力在地方郑府手上,而物以稀为贵的道理,那些硕士博士老爷们并不比小民懂得少,供应多少才能保证住房价不跌还用得着你来教么?重点来看看这个始自8月18日南京的「商改租」。

§ⅵ「商改租」一石二鸟名利双收

南京不愧是前朝首府六朝古都,对「曲线救国」之精深奥妙深谙于心。笔者预料不差的话,南京郑府放出的这一记大招儿,一定会让高层捻须颔首,赚足了喝彩和眼球甚至是同行的嫉妒。插一句题外话,地方官靠什么博取青睐?南京郑府很好给全国那些个不开窍的封疆大吏们上了一课,那就是——号准其脉投其所好,直接搔到痒处。

先来观察第一只鸟。为啥要推行商改租?因为2003年来地方郑府疯狂卖地,房地产发展畸形扩张,实体商铺多到完全没人接手了,再这么下去就会形成新的库存,所以师爷们想到了商改租。按小民的思维模式,既然商铺产能过剩,直接商改住不就得了?增加了房源供应,那不是直接掐住了高房价的七寸吗?遗憾的是,上面非但不推行,反而还要千方百计阻止,这又是为什么呢?嗯,只要大脑还没被彻底漂白的,都会想到同一个解释——害怕房价下跌。

那么第二只鸟又是什么呢?说破了就更不新鲜了,就是沽名。看看郑府还是一心一意想要增加住房租赁市场房源,切切实实降低老百姓的租房支出,这么大一个国家,让谁当家也不容易哇,郑府为我们小老百姓的住房真是操碎了心……

§ⅶ一鱼多吃的长效机制

坚定不移走特色道路的R国郑府,最核心的工作始终是足够的外汇储备和稳定的财政收入,前者是R国崛起扬威的本钱,需要借助外贸出口和外商投资实现;而后者则是为体制服务的各级维稳和职能部门存活下去的基础,需要产业基础维持。

风物长宜放眼量。观今上雄心勃勃的目标绝不仅仅是一个五年计划,甚至是十年那么简单,如此就不能仅仅满足于修修补补的蝇营狗苟,长久之计下R国制造2025应时运而生——产业结构转型升级,通过中高端制造业一方面维持出口创造源源不断的外汇,另一方面征收到足够的财政支出,奠定帝国的百年基业。

产业结构转型升级,最基础也是最亟需的当然是科学技术。但科技立国对于一个连基础教育都要绑定在户籍和房屋上的国度来说,显然过于奢侈。怎么办呢?屡试不爽的拿来主义。自己不能发明创造,并不妨碍‘聪明的’把西方的研究成果拿来为我所用。但加入WTO世贸组织满15年,当初的承诺,嗯,那啥……西方已经对这一招引起足够警惕并开始防范,上周川普的301调查不就是么?

关于这部分内容,笔者在8月17日撰文<一文道尽301贸易战的始末缘由和巨大杀伤>都已讲明白,估计能从头至尾读透的朋友也不会太多。投机时代嘛,不能立竿生财的文字看了何用?可以潜移默化间培养独立思考能力。

不管卖房还是租房,只要能维持住畸高价格的资产泡沫不破裂,就杜绝了眼前债务危机的爆发。冻结住数以百万计的滚滚超发货币,毕竟当下还没有任何一种资产能够取代房屋,而锁住货币也就从源头上斩断了换汇的冲动。理解了这段话,当局的思路便清晰裸露出来——

通过租购同权的房地产新政,借打压房价之名行稳住房价之实,通过限售大法锁死刚需族和炒房客,再把吸金之手伸向买不起房的租房客。随着后者被迫把积蓄和收入转化为房租,血放干后庖丁解牛的最后一刀才是房屋持有者,也就是房地产税。毕竟,无论是房租还是最后开征的房地产税,甚至是持有房产获益的资本利得税,基数都来自高房价。这就是「房地产发展的长效机制」的轮廓雏形。

§ⅷ玩来玩去,玩得转的只有盖房子和大基建

2016年去产能以来发生的事情每个人都看到了,去产能推高了国企央企垄断的基础资源价格,保公去私、做大做强国企的作用立竿见影,今年钢铁、煤炭、有色金属等行业国企满血复活已经充分证明了这一点。而随着民企被强制去产能和环保督查逼入死角,失业率的飙升大概率会成为下一阶段的社会问题,大量的失业人口如何再就业?

上文谈到,缺少原创技术支撑的产业结构转型升级之路很难指望,拉动经济增长和就业最终还得落到房地产和铁公基项目投资上。无论从房地产占GDP的比重,还是其对就业率的贡献上,绝不是简单一句‘壮士断腕’就可以咔嚓掉的。另一方面,尽管印钞机下调了产量,但160万亿+的基数上,每提高9.2%那也将近15万亿红纸是不,这些天量纸币靠不争气的A股市场是远远吸纳不了的,最终还是要依靠房市来冻结。

租售并举是R国现阶段唯一能不僵不死的济世良方,一方面可以为经济软着陆争取时间,另一方面让房产炒作慢慢趋冷,让手持真金白银的买房和租房客全资进场接盘。而无论是买还是租,对郑府而言差别不大,只要土地财政无法转型升级,只要土地低价转让还是停留在作秀的层面,租售并举政策就只是为保证房价高位不破的又一条敛财之道而已。

§ⅸ房奴们的可选择余地

看清了冰凉的现实,望着手掌心里皱巴巴的的一点血汗钱,小老百姓们该怎么办呢?上文说了,指望此时再进场、将来高价倒卖二手房的投机策略趁早洗洗睡吧,房价大幅上涨的时代已经过去了,投资性买房直接否掉。

那么,等待着房价大幅跳水抄底可以吗?

洗个凉水澡,然后告诉自己这基本不可能,最起码美元发飙之前你是看不到的。而美元,在川普这个不靠谱的总统领导下,漫长的调节周期还远谈不上结束,升值尚需时日。而上文一再提及,只要那谁在国际社会上破罐破摔,国内房价大幅跳水就是不被允许的,他们无法、也不愿意去承受房价下跌带来的经济涅槃重生。

租购同权呢?真正实施起来,房租月供到了租房户手上,估计和房价/840差距不会太大,再加上不透明的价格、房租终结、阴阳合同……等等,聪明的炒房客一定会围绕租房开发出无数眼花缭乱的新变种。而这一切最终还是要由租房客来买单的。

投资不允许,刚需可以不可以呢?

户口在农村,或者父母在农村居住的待业大学生和普通打工者,强烈建议在农村宅基地翻新建房。农村城镇化和新农村建设毕竟是两条线,随着城乡一体化深入,通讯、交通工具便捷,住在哪里的差别越来越模糊。花个三五十万翻建一个小二层,内部装修加总也用不了一百万,喝着山泉水呼吸着新鲜空气,让城里人羡慕嫉妒恨去吧。而为了工作和子女教育暂时栖居在城市,建议选择离老家近的城市租房,一方面常回家看看,在父母膝前尽孝,一方面随时可以打一枪换地方。

但对于立志扎根城市的刚需族来说,情况又不一样。

攒够了首付,该出手时就别再犹豫了,毕竟居无定所的痛苦,是不能用金钱来衡量的,况且还有年岁越来越大的父母,培养了你大学毕业成人,也该让他们在离开这个世界之前享一享儿女之福了。与其眼巴巴等着房子贬值,看着手中纸币一天天缩水,距离首付越来越远,莫不如先享受再说。记住一点,钱是死的人是活的花了再赚,负债也是开发自己赚钱能力的动力。但有一点,

后房地产时代,买房一定要精挑细选地段,没有好地段宁可先持币租房观望。尤其是嗅觉要灵敏一点,多和负责规划的部门沟通交流,有规划地段较好的学区房就果断出手,自己孩子上学方便不说,升值也不是没有可能,而这恐怕也是后房地产时代遗留下的为数不多的赚钱路数了。

§ⅹ结束语

地越卖越少,房奴手里积攒的钢筋砼小盒子越来越多,制度设计者想到了盖楼收租金更划算,而当租金收到一定程度,发现比收租子更简单高效的是直接收税。从这个角度讲,房屋持有环节的征税脚步声已经越来越近,甚至房屋持有带来的资本利得税,或许已经在有关部门头脑之中开始酝酿……

收笔之际,估计有人要腹诽,阿甘你也太朝秦暮楚了吧?一直以来坚定的看空者,咋不鼓励我们坚持到底等到房价崩盘呢?说句题外话,如果此时执掌白宫的是希拉里,随着TPP的推行估计此时R国出口创汇已经麻烦不断,资本汹涌外流之下国内房市泡沫也该破了。但上帝不愿过早看到这一幕,选择了川普去美国捣乱,把美国搞得一塌糊涂无暇他顾,让R国从容印钞力挺房价。但这位估计也就是4年的命,搞不好中途被弹劾也不是没有可能,届时就又是另外一番天地了。

制度设计者既然设计了这么一个竭泽而渔的制度,画地为牢的房奴们就只有被动接受的份儿,如果真有那么多的制度漏洞供房奴们去钻,那收租的人吃什么呢?

我去西天问我佛,估计我佛也没辙。一鱼多吃,再忍忍罢。

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